رسمياً: هيئة العقار تحدد حقوق المستأجر والمالك الجديد في حال بيع العقار المؤجر في الرياض

أصدرت الهيئة العامة للعقار تعميم جديد يوضح حقوق المستأجر والمالك الجديد في واقعة بيع عقار مؤجل داخل نطاق مدينة الرياض. 

هيئة العقار تحدد حقوق المستأجر والمالك الجديد في حال بيع العقار المؤجر في الرياض

إذ يعد العقد الإيجاري مستمر وينتقل تلقائيا إلى المالك الجديد عبر خدمة «تغيير المؤجر» في شبكة شبكة إيجار دون أن ينظر إليه كعقد جديد، مع بقـاء الحد الأعلى للأجرة دون تغيير، وذلك في إطار جهود الهيئة لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وضمان حق الاستقرار للمستأجر.

انتقال العقد تلقائيا إلى المالك الجديد

تنص الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مدينة الرياض على أن عقد الإيجار الذي أبرِم قبل أو بعد نفاذ الأحكام يظل نافذ إلى حين الانتهاء من مدته المقررة، ويجدد تلقائيا إلا أن أحد الطرفين أشار رسميا بعدم رغبته في التجديد.

وفي السياق ذاته، أوضحت الهيئة أن بيع العقار المؤجر لا يقضي على العقد أو يلغي الاستحقاقات القائمة، بل ينتقل المؤجر الأصلي إلى المالك الجديد كطرف مستبدل تلقائيا، مع استمرار كامل البنود وشروط العقد السابقة.

ويضاف إلى ذلك أن عملية النقل تتم من خلال خدمة تغيير المؤجر داخل شبكة إيجار، ما يعني أن المستأجر لا يطلب منه توقيع عقد جديد أو إعادة تفاوض على الأجرة أو البنود الأساسية.

ضمان استقرار الأجرة وعدم زيادتها عند البيع

من بين أبرز ما يحميه التوجيه الجديد هو بقاء «الحد الأعلى للأجرة» دون تغيير نتيجة انتقال المؤجر أو بيع العقار.

فبموجب أحكام الهيئة، لا يجوز للمؤجر الجديد أن يزيد الأجرة الإجمالية للعقار الذي سبق تأجيره ضمن مدينة الرياض عن القيمة التي وردت في آخر عقد إيجار مسجل
ويعزى هذا الإجراء إلى حرص الهيئة على استقرار العلاقة الإيجارية داخل العاصمة وتأمين حقوق المستأجرين الذين قد يواجهون مخاوف من أن استبدال المالك قد يستغل لزيادة الأجرة أو إبرام عقد جديد بشروط مغايرة.

وتشمل الضوابط أيضا شرط تسجيل العقود في شبكة إيجار ومتابعة الاعتراضات خلال فترة ستين يوم من التسجيل. 

التزامات المالك الجديد والضوابط التي عليه الالتزام بها

يلزم المالك الجديد، فور انتقال العقد إليه، بالوفاء بكل التزامات المؤجر السابق، بما في ذلك صيانة العقار، تمكين المستأجر من الانتفاع، والتزام الأجرة المسجلة، ما لم توجد مبرّرات نظامية لتعديلها كالترميمات الجوهرية أو تغيير الاستخدام.


كما لا يجوز للمؤجر الجديد أن يخلي المستأجر لمجرد أنه تغيّر المؤجر، إذ يستمر العقد بنفس ما كان عليه، ويحق للمستأجر أن يطالب باستمرار العقد أو بتوثيقه في شبكة إيجار ليحمي موقعه وحقه

ما الفرق بين البيع والانتقال بين الأطراف؟ ولماذا الأمر مهم؟

تعد عملية بيع العقار المؤجّر نقطة فاصلة في العلاقة الإيجارية، لأن تغير المالك كان في السابق يستغل أحيانا لإعادة التفاوض أو فرض شروط جديدة أو زيادات مفاجئة.

ومع التوجيه الجديد، يحفظ للمستأجر استمرارية العقد دون تعريضه لإجراءات جديدة أو تغييرات غير مبررة.


وبالنسبة للمؤجر أو المالك الجديد، فإن النظام يوفر وضوح واستقرار قانوني، إذ يعلم أن العقد الذي انتقل إليه محفوظ وشروطه ثابتة، ما يقلل المخاطر القانونية أو الخلافات مع المستأجر، ويعزز الجاذبية الاستثمارية للعقارات المؤجّرة بنظام يحفظ استقرار المستأجرين.

خطوات تنفيذ نقل المالك وخدمة تغيير المؤجر

أوضحت الهيئة أن آلية تغيير المؤجر في شبكة إيجار تتم عبر الدخول إلى منصة الشبكة الإلكترونية وتقديم طلب نقل المؤجر مع إرفاق ما يثبت بيع العقار أو انتقال الملكية، وإكمال تحديث البيانات ضمن العقد المسجل.

وبعد الموافقة، يسجل المالك الجديد في العقد ويكتسب حقوق المؤجر مع صدور إشعار إلى المستأجر.


وينصح المستأجر بالتأكد من أن العقد قد نقل إلى المالك الجديد رسميا، وأن بياناته مسجلة في الشبكة، وأن الأجرة التي يواصل دفعها مطابقة لما ورد في العقد السابق لتجنب أي نزاع أو زيادة غير مبررة.

من المتوقع أن يقود هذا التنظيم إلى تعزيز الاستقرار في سوق الإيجارات داخل مدينة الرياض، خاصة أن التغيير التشريعي والنظامي يهدف إلى حفظ التوازن بين حقوق المؤجر والمستأجر، ويؤسس لثقة أكبر في التعاملات العقارية المؤجرة.

كما يسهم في رفع مستوى الشفافية ويحد من الممارسات التي كانت تستهدف إعادة صياغة العقود أو فرض شروط جديدة عند انتقال الملكية.


وعلى المدى الطويل، فإن وضوح حقوق جميع الأطراف يسهل تحفيز الاستثمار في العقارات المؤجرة ويسهم في خفض النزاعات الإيجارية.

وتأتي هذه الخطوة ضمن جهود الهيئة في مراجعة العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتحديث الإطار التنظيمي للعقارات الداخلية.

المصادر

• الهيئة العامة للعقار – الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر. https://rega.gov.sa/الأحكام-النظامية-الخاصة-بضبط-العلاقة-بين-المؤجر-والمستأجر/ ([rega.gov.sa]
• الشرق الأوسط للأعمال – ماذا بعد تمديد دراسة تنظيم الإيجارات في السعودية 90 يوماً؟ https://asharqbusiness.com