بأمر ملكي: استبدال التعويضات النقدية بتعويضات عينية وحصص في المشاريع لمن تم نزع ملكية عقاراتهم في هذه الحالات

أصدر خادم الحرمين الشريفين مؤخرا نظام جديد لنزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار. 

استبدال التعويضات النقدية بتعويضات عينية وحصص في المشاريع

يتيح إمكانية استبدال التعويضات النقدية بتعويضات عينية أو حصص في المشروع، شريطة موافقة مالك العقار، بناء على أحكام واضحة تنظم ما يجب توافره في مثل هذه الحالات.

التعويض النقدي هو الأساس

ينص النظام على أن التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها يكون نقد بصورة أساسية، بناء على قيمة العقار السوقية، مضاف إليها بدلات ونسب تعويض عن نزع الملكية، وتعويض الأضرار إن وجدت.

ويتولى تقييم العقار مقيمون معتمدون وفق معايير ثابتة لضمان الشفافية والعدالة.

لكن النظام لا يغلق الباب أمام التعويض العيني أو الجزئي إذ يجيز أن يكون التعويض كله أو جزء منه عينيا إذا رضي به مالك العقار، وفي حالات التعويض العيني يمكن أن يشمل العقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نزعت الملكية من أجله. 

متى يطبق التعويض العيني؟

يشترط لجعل التعويض عينيا:

• موافقة صريحة من مالك العقار على أن يكون التعويض عيني أو جزئي منه كذلك.
• تحديد العقار البديل أو صيغة الحصص المالية في المشروع، مع بيان موقع العقار البديل ومساحته وقيمته التقديرية، وكذلك نوع المشروع وعوائده المحتملة، إن كان التعويض بحصص في مشروع.
• أن تعد الجهات المختصة تقرير شامل يوضح التعويض العيني وبياناته التفصيلية، وتوثيق الحالة، وتسليم الملكية بعد استيفاء الشروط النظامية. 

إجراءات التقييم والاعتماد

أهم الآليات الواقعة في النظام لضمان عدالة التعويض:

• ثلاثة مقيمين معتمدين مستقليّن يكلفون تقييم العقار المُقرر نزع ملكيته، وكذلك تعيين قيمة العقارات البديلة إن وجدت. 
• مراجعة تقرير التقييم من لجنة مختصة تشكل في الهيئة المعنية، للتأكد من توافق التقييمات مع معايير التقييم المُعتمدة، مع اعتماد السعر المتوسط للتقييمات المعتمدة.
• أن ينجز أمر التعويض خلال مهلة قانونية لا تتجاوز تسعين يوم من تاريخ إحالة تقرير التقييم إلى الهيئة المعنية.

حقوق المالك وميزات التعويض العيني

يمنح النظام مالكي العقارات المتضررين حقوق إضافية في حال التشاور حول التعويض العيني، وهذه أبرزها:

• إعفاء من بعض الرسوم والضرائب إن تمت العملية ضمن التعويض العيني، مثل ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض أرض بيضاء بديلة.
• في الحالات التي يكون فيها العقار منحة حكومية وأرض فضاء غير منمى، يجوز أن يكون التعويض العيني إجباري أي بأنه لا يكون خيار فقط إذا توفرت الشروط النظامية للتعويض العيني الوجوبي.
• المالك يملك حق الاعتراض على قيمة التعويض أو التظلم من القرارات المتخذة بشأنه، أمام الجهات المختصة، إذا اعتبرت التعويضات المقترحة غير عادلة.

النظام يأتي ضمن جهود حكومية لتحديث الأطر القانونية المتعلقة بالمشاريع الكبرى التي تتطلب نزع ملكية عقارات للمصلحة العامة، مثل مشاريع الطرق والمرافق العامة والتخطيط العمراني وغيرها.

كما يراعي النظام توفير الاعتمادات المالية أو الأراضي البديلة المطلوبة قبل اتخاذ قرار البدء بإجراءات النزع، ما يضمن حماية حقوق الملاك وتقليل الآثار السلبية المحتملة. 

النظام الجديد يقر أسلوب مرن للتعويض يتيح لصاحب العقار أن يختار التعويض النقدي أو أن يطالب بجزء أو كل التعويض عيني، سواء من خلال عقار بديل أو من خلال حصص في المشروع الذي استخدمت الأرض لأجله، مع ضمانات قوية تركز على تقييم عادل، موافقة المالك، وتوثيق كامل ومسؤوليات قانونية لضمان الحقوق.

المصادر

• العربية — السعودية تنشر تفاصيل نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة وتشمل التعويض بعقار بديل أو حصص مالية. https://www.alarabiya.net/aswaq/realestate/2025/09/20/ (Al Arabiya)
• موقع الاستطلاع الوطني (istitlaa) — اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة: التعوض العيني شروطه وإجراءاته. https://istitlaa.ncc.gov.sa/ar/Finance/SPGA/therulesoftreatmentsofstaterealestate/Pages/default.aspx (Istitlaa)